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商业地产培训权威发布_我厂有大量手工活外发加工(2024年11月精准访谈)

内容来源：卡姆驱动平台所属栏目：观点更新日期：2024-11-28

商业地产培训

商业地产避雷指南：一句话教你远离坑又来一期地产专题啦！作为一个在商业地产摸爬滚打了10多年的老手，今天给大家分享一个商业地产避雷的小技巧，直接上干货：但凡遇到销售的商业地产，赶紧跑！这里指的商业地产主要是那些集中式零售场所，比如商场、购物广场，还有办公楼。不包括沿街底商和一些特殊的商业形态。地产变现主要有两种方式：租赁和销售。对于住宅地产来说，国内的形式基本上都是销售，大家也都习惯了。销售的优势在于能快速回笼资金，开发商先是借贷一波，再通过预售快速回款，俗称短线打法。谁不想赚快钱呢？长线指的是开发商自持物业，通过租赁获取租金，维持项目的平稳现金流，再通过资产运营使得物业增值，在未来的某一个时间点整体打包退出。商业地产的特殊性就在于，其品质的维护无法通过短线手段获取。它们对后期业主的招商运营实力和资金实力要求极高，俗话说：商业靠养。举个例子：一栋写字楼被切成100个单元往外卖，那么这栋写字楼的产权就会变成多个小业主。这些业主要么投资要么自用，那么投资的那波人，他的目的就是把这单元租出去，谁给钱谁给的多，我就租给谁。缺乏招商规划、统一管理，大概率最后就变成集公司、美甲美发、课外培训、医美整形汇聚一堂的大杂烩，不仅环境恶劣、电梯拥堵，最致命的是直接给物业带来贬值，投资投了半天投个寂寞。商场更是如此，一般正规的运营都是会对具体业态有着专业清晰的规划，对于品牌和档次有很明确的目标，咖啡招几家什么档位，超市招哪家，放什么位置带人气，确保这些业态是可以1+1>2。这样商场的品质才能做出来，现金流才能稳定，资产才会升值，它周边的住宅等其他资产也才会沾光。所以遇到以下场景，如果不咨询专业人士，您快速躲避：办公楼、商场切分销售不管对方销售吹的多么天花乱坠，CBD绝版，商圈唯一，您直接绕道。就算您本人是运营能力max，咱也不能保证那另外99位不托您后腿啊。卖住宅的，销售跟您说：咱这边有配套商场，核心商圈，办公楼打造未来CBD。您就问他：是租啊是卖啊。只要是销售的，这品质他就大概率是个坑，光速逃离。买公寓的（国内40年产权，国外live-work condo/unit）咱如果不是钱多到咬手，也是不要碰。您这儿想的好好的住一loft，结果左邻美甲，右舍针灸，电梯一等等石化，自住闹心，投资谋财。总之，码住不亏！

听完富豪对 2026 年的预测，我今晚彻底睡不着了........ 1，房价还会上涨。房子还没卖掉的有福了。这有点不符合你的认知，但你别不信。 2，新能源汽车将完全占据市场主导地位，传统燃油车的生存空间会被极度压缩。 3，人工智能将在更多领域取代人力，就业市场会面临前所未有的大洗牌。 4，医疗技术会取得重大突破，一些绝症有望被攻克，但医疗费用可能会大幅上涨。 5，线上办公将成为常态，写字楼的需求会大幅减少，商业地产格局将被重塑。 6，高端旅游市场会持续火爆，私人定制、太空旅行等新兴旅游方式将逐渐普及。 7，环保产业将成为最赚钱的行业之一，与之相关的投资机会不容错过。 8，教育资源将更加集中在优质的在线平台，线下培训机构可能会大量倒闭。 9，奢侈品市场将进一步扩大，消费升级的趋势不可阻挡。 10，养老产业会迎来爆发式增长，各种创新的养老模式将层出不穷。

曼谷社区商业地产的萧条与活力最近，我再次回到曼谷，发现商场的萧条感比几年前更为明显。在炎热的午后，商场里依旧人潮涌动，但总有一种凄凉的感觉萦绕心头。曾经繁华的the commons，如今也难逃时间的侵蚀，餐饮业占据了主导地位。而marche thonglor的绿植也显得有些萧条，商场内空荡无人。反观terminal 21，靠近BTS站，人流依旧旺盛。我一直对社区商业地产充满好奇，这次旅行也不例外。曼谷的社区商业地产背后，究竟隐藏着怎样的运营逻辑？奢华的购物中心固然吸引人，但社区商业地产以其性价比和高频复购率，更贴近日常生活，更具生命力。社区商业地产的核心在于满足人们日常需求的内容和商铺。设计和装置可以复制，但真正满足社区人群需求的内容，才是项目持续发展的关键。毕竟，人的需求是多样的，而社区商业地产正是为了满足这些需求而存在。曾经喜欢的the commons，现在变得单一餐饮业态后，我开始思考，自己到底爱它什么？当我住在一个片区时，我希望步行距离近的生活空间能提供什么？是价位合理的理发店𐟒ˆ、宠物洗漱看病的小诊所、解决三餐需求的食堂和小菜场、日常补给的小超市、咖啡果汁甜品面包店？对于亲子客群而言，还有小孩的兴趣班等培训和活动空间。也许我们日常的社区消费无需太多选择干扰，毕竟开车出去就有一堆丰俭由人的商场和店铺恭候光临。但当在家楼下时，就是高效、性价比高、强复购的完成每周固定的需求而已。不过，实现这一切涉及一堆租售比和运营成本的数字游戏，取舍和选择才是关键。在曼谷旅行的最后一天，清晨醒得很早，哪儿也没去，躺在酒店床上查阅资料自我对话，心灵旅行也是旅途中的一部分。

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20多年前，王健林去一个万达工地视察，晚上留宿。一个叫丁本锡的新员工在门外整整守了一夜，他担心王健林有事能够第一时间出现。后来，丁本锡从基层成长为万达的二把手，位置仅次王健林，是后者的左膀右臂。 ⠊万达集团在中国的商业地产与住宅地产领域中具有举足轻重的影响力。自1988年成立以来，万达经历了从创立到成熟的旅程，每一个阶段都是对策略、市场和内部管理能力的考验。早期阶段的摸索与转型为其后续的发展奠定了坚实的基础。 ⠊进入2000年，万达做出了一项重要的战略决策：退出足球行业，全面转型专注于商业和住宅地产。即采用“两条腿”走路的发展战略，即同时推进商业地产和住宅地产两大板块，战略调整很快便显现出其前瞻性和效益。 ⠊2001年，万达的第一个商业地产项目——长春沃尔玛万达中心的建成，标志着万达在商业地产领域的全新里程碑。该项目不仅为长春带来了现代化的购物体验，也实证了万达在大型商业地产项目开发上的强大实力。尽管在建设过程中遭遇了多种挑战，如资金筹措、建设标准的确立与地方政策的适应等，万达还是凭借坚持不懈的努力和高效的管理，成功将项目推向市场。 ⠊进入2009年12月，万达集团迎来了新的领导者丁本锡，他正式担任总裁一职。在丁本锡的领导下，万达的发展战略得到了进一步的深化与执行。他主要负责监督公司的战略规划、营运和管理，力求在瞬息万变的市场环境中保持万达的竞争优势。 ⠊此后的几年里，万达展现出了惊人的发展速度和扩张能力，尤其在商业地产和住宅地产两大领域。万达不仅巩固了其在东北地区的市场地位，更是逐渐扩展到全国各大城市，成为国内住宅地产前二强和商业地产的领头羊。回顾20多年前万达集团刚起步时的一个难忘瞬间，丁本锡还是一个默默无闻的新员工。 ⠊这天，王健林曾亲自到工地视察进度，由于工作的需要，他甚至在工地上临时留宿。第二天清晨，当他打开房门的那一刻，意外的一幕让他至今难忘。门外，竟躺着一个人。仔细一看，那人正是万达的一位新员工，丁本锡。 ⠊王健林感到非常惊讶，便询问丁本锡为何在此地睡觉。丁本锡回答说，他选择在此守夜，以便在王健林深夜需要帮助时，能第一时间提供服务。这份敬业和忠诚，对于一个仍在奋斗的小公司来说，显得尤为珍贵。当时的万达，名气尚小，员工流动性大，忠诚和敬业的员工如凤毛麟角般，极为难得。 ⠊王健林对丁本锡的这份深夜的守候深感触动。在他看来，这不仅是个人的牺牲和努力，更是对公司和团队无言的承诺和支持。正是这样的敬业精神和不平凡的忠诚，构成了万达集团成长路上的宝贵财富。事实上，丁本锡虽然当时只是一个默默无闻的小职员，但他始终坚持着自己的原则，兢兢业业工作。平日里，他总是最早到公司，最晚离开。在别人眼中，这或许有些傻，但丁本锡并不在乎，只要脚踏实地，终有一天会得到认可。 ⠊从上世纪末加入万达起，丁本锡便一步步展现出其卓越的管理才能。在短短几年内，他便从一个基层员工，成长为集团的中流砥柱。2001年，丁本锡被提拔为万达商业地产的总经理，负责管理万达在全国的商业地产项目。在他的带领下，万达商业地产如雨后春笋般在各大城市拔地而起，成为中国商业地产的翘楚。 2009年，丁本锡再次获得晋升，担任万达集团总裁一职。此时的万达，已从一个地区性企业，发展成为立足全国的行业巨头。但王健林并未满足现状，他希望将万达推向更高的高度。他需要一个能与他并肩作战的副手，而丁本锡无疑是最佳人选。果不其然，上任后的丁本锡开始在集团层面施展拳脚，他组织搭建了计划模块化管理体系，将跨部门协作、严格考核等理念引入其中，使之成为万达高效运转的核心机制。在他的优化下，万达的管理效率和执行力都达到了全新的水平。 ⠊丁本锡治下的万达，还在人才培养、反腐倡廉等方面狠下功夫。他常说，企业要基业长青，必须重视人才建设。在他的主导下，万达内部开展了大规模的培训计划，为不同层级的员工量身定制课程，全方位提升员工的业务能力。 ⠊回望过去二十多年，丁本锡用他的才干和忠诚，为万达的腾飞立下了汗马功劳。即便他已经功成身退，但他推动建立的管理体系，他倡导的务实作风，他坚守的企业情怀，都已经融入万达的血脉，成为推动公司不断向前的力量源泉。#动态连更挑战# #热点引擎计划#

𐟏⠧‰餸š公司经营管理全攻略 𐟓ˆ 𐟓š 物业服务指南：从基础服务到增值服务，一应俱全。 𐟛 ️ 物业管理方案：涵盖办公楼、厂区、商业地产等多种物业类型。 𐟓 物业常用表格：包括财务、人事、行政等各方面的表格模板。 𐟒𐠧‰餸š薪酬绩效：建立合理的薪酬体系，激励员工积极性。 𐟓œ 物业管理制度：从岗位职责到工作流程，确保物业运营高效有序。 𐟑♂️ 物业岗位职责：明确各部门、各岗位的职责和权限。 𐟏‹️‍♂️ 物业内部培训：提升员工技能，增强团队凝聚力。 𐟓„ 物业各类合同：从物业服务合同到保安保洁合同，一应俱全。 𐟓Š 物业工作手册：记录日常工作，方便管理和查阅。 𐟏⠧‰餸š公司股权设计：合理规划公司股权结构，保障公司稳定发展。 𐟓– 物业公司章程：明确公司治理结构和运作规则。 𐟓⠧‰餸š工作汇报：定期向上级汇报工作进展，确保信息畅通。 𐟚— 物业安全生产资料：确保物业运营安全，减少事故发生。 𐟎‰ 物业公司全年节日活动策划方案：增加节日气氛，提升员工归属感。 𐟓Š 物业工作总结与计划：总结过去，规划未来，确保公司持续发展。 𐟏† 物业企业各岗位述职报告：让每位员工都有机会展示自己的工作成果。 𐟚‘ 物业公司应急预案和防疫措施：应对突发事件，保障员工和业主安全。 𐟒𓠧‰餸š收费管理：确保收费透明，合理规划资金使用。 𐟛 ️ 物业设备运行管理：保障设备正常运行，延长设备使用寿命。 𐟓ž 物业客服话术资料：提升客服水平，增强客户满意度。 𐟏⠨婔€中心物业服务方案：为销售中心提供专业的物业服务。 𐟏⠧‰餸š公司后勤管理：确保公司后勤服务高效有序。 𐟏⠧‰餸š公司仓库管理制度：规范仓库管理，保障物资安全。 𐟏⠧侥Œ𚧉餸š资料：了解社区物业的基本情况和管理要求。 𐟏⠧‰餸š公司经营报告：全面展示公司的经营状况和发展趋势。

步步高危机全解析：从扩张到重整这周的工作主要是更新步步高的2023年度投后管理报告，顺便整理了一下步步高从经营困难到最终重整的全过程。简单来说，步步高因为无序扩张，导致成本高企。原本电商的出现就已经对它的经营造成了不小的冲击，但它在2014年和2017年分别以15.75亿元和2.26亿元收购了南城百货100%股权和梅西商业94%股权，结果这两家公司基本都是亏损的，还大幅减值商誉。收购不仅没带来好处，反而加剧了经营压力。步步高还热衷于投资房地产，但由于对房地产行情的错误预期，导致大规模的资产减值。同时，短债长投使得财务费用飙升。商业生态的变化让步步高商超主业的盈利能力下滑，商业地产也承压。在疫情的影响下，步步高的危机被放大，经营变得举步维艰，财务风险凸显，公司陷入流动性危机。危机爆发后，湘潭产投（财信+湘潭国资委）导入了5亿元的纾困资金，同时还有9.8亿元的共益债进来，让步步高恢复正常经营。但根据协议内容，步步高集团虽然有着23%的股权，依旧是最大的股东，但自愿放弃了所有股权的投票权。根据融资后的股权结构，湘潭产投成为实控人，步步高从民企转变成了国企。2023年7月，步步高发出预重整公告，10月正式重整，股票也被ST。2022年，步步高一年亏损掉了过去14年的净利润，2023年依旧持续亏损，但亏损幅度有所减小。2024年一季度扭亏为盈，但这主要是大规模业务收缩的结果，营业费用和销售费用都降低了接近50%。由于重整，很多债务停止计息，财务费用也大幅缩小。总的来说，流动性危机并没有根本性的解决。在2024年，步步高引入了新的产业投资者和财务投资者，进一步稀释了股权，并与胖东来合作，引入了胖东来的经营理念与战略。目前看来效果还不错。但最终结果如何，还需要时间来验证。不过我觉得变国企后倒闭的可能性已经很小了hhh。而且变国企后，很多产业和财务投资者会更愿意来帮助步步高走出困境。至于产业基金母基金这块，感觉他们对行业研究不是特别看重，投资方向基本跟着政府的号召走。日常工作更多的是各种投决会文件、投后管理报告以及各种合同、章程的拟定，再加上对子基金管理公司的尽调和尽调报告撰写。以后还得找一段有系统行研培训的实习，培养一下行业深度研究的基本能力。也想和背景相似的朋友们一起交流一下。

广州不良资产边学边干实操大纲——成大炮独家揭秘一、知识构建深入了解不良资产涵盖的不良贷款、债券、股权与实物资产等形式。熟稔国家与广州当地法规政策，如《民法典》相关规定及地方法规对不良资产处置的导向，把握合法合规界限并善用政策优势。二、人脉深耕积极参与广州金融论坛、不良资产研讨会等活动，结识银行、中信金融资产（原华融）、信达等机构及律所、投资机构精英，获取一手信息与合作契机。融入当地不良资产微信群，交流项目动态、政策解读与实操经验，提升业内知名度与影响力，同时寻求资深导师引领，少走弯路。三、项目挖掘广开信息源，关注银行、各大 AMC 官网公告，与广州法院、拍卖行等联动获取拍卖转让信息。对项目初步筛选，综合评估资产类型、规模、质量与债务人状况，锁定重点项目后实地考察，如不良商业地产要考察地段、建筑、经营等多方面情况，全面剖析潜在价值与风险。四、尽职调查法律层面审查合同与登记证明，确保债权清晰、权属无虞。财务维度剖析报表，挖掘偿债能力与隐匿风险。市场角度分析资产所在市场供需、价格走势与竞争态势，为估值处置筑牢根基。五、估值策略成本法依资产成本与折旧估算；市场法参考同类资产成交价并结合自身特点调整；收益法针对有稳定现金流资产，精准预测租金等参数确定现值，以此实现精准估值定价。六、投资抉择全面权衡市场、信用、法律风险，如经济形势影响资产处置难度与价格，债务人信用变化及法律合规性等。基于估值与处置方案预估收益，包括本金回收、利息与增值。依风险收益灵活制定策略，可全额、联合或部分收购，或与专业方合作。七、资产盘活简单小额不良资产可自行催收或重组。复杂项目委托广州当地专业机构，借助律所、拍卖机构等资源提升效率成功率。创新探索证券化、债转股、资产重整等方式，实现资产快速变现与价值跃升。八、风控严守构建风险监测体系，紧盯债务人财务指标与市场、宏观经济指标，如资产负债率、房地产市场指标与 GDP 增长率等，以便及时预警风险。风险异动时迅速应对，协商调整还款或因市调整处置方式，事后复盘总结教训，完善风控与处置流程。九、持续精研每日关注金融新闻、行业报告与官方公告，紧跟政策法规与市场趋势，捕捉新兴热点提前布局。积极参与广州及周边培训课程，学习核心知识与前沿技术，深入案例分析交流，拓宽视野思维，在广州不良资产领域砥砺前行，成就自我与社会价值双赢格局。

小白学习不良资产培训大纲——成大炮独家定制一、基础认知 1.⠤𘍨‰卑„产的概念与类型：清晰阐述不良资产包括不良贷款、不良债券、问题股权、困境实物资产等。例如，不良贷款是借款人未能按时足额偿还的借款；不良债券可能因发行方财务危机面临违约风险。 2.⠥𝢦ˆ因素剖析：深入分析经济周期、企业经营、行业竞争、政策变动等如何催生不良资产。如经济下行期企业收入锐减致贷款违约，政策调控使高污染企业资产陷入困境。 3.⠨ጤ𘚥…覙黎릏：回顾不良资产行业发展历程，展现当前市场格局，介绍银行、资产管理公司等主要参与者角色，聚焦广州地区特色与竞争态势。二、法规要点 1.⠥…𓩔•规解读：重点解读《民法典》有关债权债务与担保物权规定，以及行业专门条例，明确合法合规边界。如《民法典》对抵押、质押权的规定保障债权人权益。 2.⠥𐽨Œ调查聚焦：教导审查借款、担保、抵押登记等法律文件，识别关键条款与潜在风险。像审查借款合同还款期限、担保范围等条款。 3.⠨‰稡Œ导航：引领熟悉诉讼流程，掌握与司法机构合作要点，知晓执行环节关键。如立案、审理、判决到执行各步骤要点。三、市场洞察 1.⠥炥𝱥“解析：剖析宏观经济指标对不良资产的作用。如利率上升加重债务人负担，增加不良资产风险。 2.⠨ጤ𘚥Œ𚥟Ÿ探秘：揭示不同行业不良资产特点，探究广州区域经济结构对不良资产的塑造。如制造业不良资产常与产能过剩关联，广州商业地产波动影响相关不良资产。 3.⠤🡦璉𖩛†攻略：指导利用官方网站、行业报告等渠道收集信息，运用数据分析挖掘价值。如从金融监管网、行业数据库找线索。四、估值核心 1.⠦–𙦳•应用指引：详解成本法、市场法、收益法原理与应用。如成本法依资产成本折旧估算，市场法参考同类资产成交价调整。 2.⠥𝱥“因素解码：分析资产状况、市场需求、债务人财务等对估值的影响。如房产估值考虑位置、建筑质量，企业股权估值参考财务状况。 3.⠥𛷧햧•妏�˜：传授结合多因素制定定价策略及谈判技巧。如拍卖定价依据市场行情与资产状况，谈判时把握对手心理。五、尽职深研 1.⠦𕁧若…詝⨧㦞：从初调到深度调查，详述各阶段任务与要点。如初步调查筛选项目，深度调查全面剖析。 2.⠨𔢥Šᨦ点解读：辅导解读财务报表，分析关键指标与潜在风险。如通过资产负债率、流动比率判断偿债能力。 3.⠩ž财因素挖掘：强调经营管理、市场竞争力等非财务因素调查的重要性与方法。如考察企业管理层稳定性、市场口碑。六、处置之道 1.⠤𜠧𛟦–𙥼精析：深入讲解债务重组、资产转让、催收等传统方式流程与要点。如债务重组协商还款计划，资产拍卖遵循法定程序。 2.⠥ˆ›新模式探索：介绍证券化、债转股、重整等创新方式原理与案例。如不良资产证券化盘活资产流动性。 3.⠧햧•妊‰择智慧：依据项目特点与环境，教导选择与优化处置策略。如根据资产规模、债务人意愿选策略并适时调整。七、风险管控 1.⠩㎩™騯†别梳理：系统梳理信用、市场、法律、操作等风险类型与表现。如信用风险即债务人违约，法律风险涵盖合同纠纷。 2.⠨𜰥𗥥…𗨿用：教授运用风险矩阵等工具评估风险程度与概率。如利用风险矩阵确定风险等级。 3.⠥𚔥﹧햧•娧㦞：针对不同风险，阐述规避、降低、转移、接受等应对措施。如对高风险项目可规避，对可承受风险可接受。八、案例启思 1.⠦ሤ𞋦𗱥𚦥‰–析：精选广州地区典型案例，成败皆有，全面分析背景、过程、策略与经验教训。如某成功重组案例的策略亮点。 2.⠦衦‹Ÿ实战演练：组织案例模拟，分组扮演角色，体验处置过程，讨论总结提升。如模拟不良资产拍卖场景，增强实践能力。

1996年，李嘉诚走进北京王府井的麦当劳，服务员问李嘉诚说：先生，请问您点什么餐？李嘉诚扶了扶眼镜框，没理睬，转身对身后的秘书说：以麦当劳为圆心，方圆3公里的区域我全要了。后来很快，周边所有商户都搬了，唯独麦当劳成了钉子户，打死都不搬。麦当劳之所以如此硬气，是因为它并不靠这家门店赚钱，所以不怕李嘉诚威胁。而他之后为了让其搬走，不得不花费巨资，才把它们收入囊中。其实，李嘉诚也没有办法，毕竟麦当劳公司本就不是靠卖快餐赚钱，而是有着其他的盈利模式，接下来就让我们来看一看麦当劳的四种盈利模式吧。麦当劳的第一种盈利模式便是通过卖系统赚钱，麦当劳在做出一定成绩以后，它便有了一定的品牌效应。因此，麦当劳公司便能把自己的整个系统都卖出去，而买了麦当劳系统的人，便视为加盟了麦当劳。如此一来，这些人便需要用到麦当劳公司专门培养出来的人才，从这方面来看，麦当劳公司其实就是一个快餐培训公司。当然，这些人想要加盟麦当劳，需要付出的金钱也不在少数，单单是加盟费，就需要三百万，更别说还要管理费了。因此，别看麦当劳公司卖出系统是将门店的利润给分掉了，但它却能赚到更多别人看不到的钱，这样赚钱风险小，而且稳定性高。麦当劳的第二种模式，则是通过采用中间商赚差价的方式，无论是哪一家门店，都需要通过从麦当劳的总部购买所需要的食品。而麦当劳总部的这些食材，则是来源于各地的农民和牧场，这样集中收入食材再分批卖出，其中的利润不在少数。麦当劳的第三种盈利模式，则是售卖产品，这些产品虽然也非常赚钱，但对麦当劳公司来说，其实还不到总收入的十分之一。这主要是因为麦当劳公司将大部分的利润出让，给了加盟商实惠，这样一来，就提高了更多人的关注。除了以上三种盈利模式以外，麦当劳还有一种很少人知道的盈利模式，就是有关商业地产的收入。麦当劳除了是快餐培训公司以外，其实还是全球有名的商业地产公司，这主要是因为麦当劳的品牌效应太大了。一个地方本来是冷商圈，但若是有着麦当劳的入驻，这个地方很快便会变成旺盘，紧接着它的房价与地租都会得到一定的上升。正因为如此，麦当劳公司独辟蹊径，它会提前租下一块较大的商铺，然后将其中的一部分用来给加盟商，而另外的商铺则是租给一些高端奢侈品店。有着麦当劳的入驻，这个地方的客流量就会变多，而同样入驻的奢侈品店，便也能跟着得到许多好处。因此，麦当劳的商业地产，其实占据了麦当劳总利润的四成，这是一个非常恐怖的数字。不得不说，麦当劳的商业模式是非常先进的，它走在了许多企业的前列，而它的这种商业模式，现在也被越来越多的公司所借鉴。

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